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Mutui, al via nuove regole: rate sospese in caso di bisogno

Dal primo novembre sono entrate in vigore nuove regole per i mutui, previste dal decreto legistlativo 72/2016, che ha recepito la direttiva 2014/17/Ue, che riguardano la valutazione degli immobili, la trasparenza dell’informazione precontrattuale e degli annunci pubblicitarie e gli strumenti di supporto obbligatori per chi è in difficoltà con il pagamento delle rate. In vigore anche le novità in fatto di vendita “diretta” dell’immobile in caso di inadempienza “cronica”: se si saltano 18 rate la banca potrà vendere all’asta la casa senza passare per il Tribunale a patto che il mutuatario abbia firmato la clausola di “anti-insolvenza”.

Preventivi vincolanti per 7 giorni

Le banche dovranno utilizzare il Pies, il Prospetto informativo europeo standardizzato, che deve riportare tutte le condizioni contrattuali proposte, il piano di ammortamento (obbligatorio solo per i prodotti a tasso fisso e non per quelli a tasso variabile o misto visto che per la loro aleatorietà il piano di ammortamento risulta non rappresentativo) e diventa vincolante per 7 giorni: in quel lasso di tempo la banca non può variare le condizioni.

Inoltre il richiedente prima della sottoscrizione può richiedere la copia del contratto senza alcun impegno.

Perizie senza conflitti di interesse

I periti incaricati di valutare l’immobile non possono essere parenti o colleghi di chi eroga il mutuo o del richiedente stesso, devono essere iscritti in un apposito albo e avere esperienza almeno di tre anni nel settore.

Gli annunci pubbliciatari devono essere “chiari e contenere un esempio realistico del finanziamento” oltre a evidenziare il tasso di interesse. Se non presentano questi elementi devono specificare la “natura di messaggio pubblicitario” e indicare dove il consumatore può recuperare le informazioni precontrattuali.

Le misure per chi è in difficoltà

La direttiva europea prevede misure per favorire i mutuatari in difficoltà. Queste prevedono: l’allungamento del piano di ammortamento, la rinegoziazione del tasso e la sospensione delle rate per un determinato periodo. Questi strumenti, sperimentati da alcune banche in virtù di accordi con le associaizoni dei consumatori o in occasione di eventi particolari, dovrebbero diventare obbligatorie. Spetta a Bankitalia individuari quali possono essere le misure di sostegno per gli insolventi mentre il ministero dello Sviluppo economico entro il 21 novembre dovrebbe emanare un decreto che contenga le indicazioni di Via Nazionale.

La clausola anti-insolvenza

Ricordiamo che sono entrate in vigore le nuove regole per la vendita “rapida”, senza passare per il pronunciamenteo del tribunale, in caso di insolvenza superiore a 18 mensilità. Tuttavia questa misura non è automatica: all’atto della sottoscrizione la banca può proporre la clausola di restituzione/vendita dell’immobile a estinzione del mutuo in caso di morosità (art. 120-quinquiesdecies, comma 3, del Tub). Se il mutuatario accetta in caso di insolvenza pari a 18 rate la banca può vendere immediatamente l’immobile senza aspettare la procedura esecutiva del tribunale. La casa viene valutata da un perito indipendente nominato dalle parti e venduta a valori di mercato: se il prezzo di vendita eccede il debito residuo del mutuo, la cifra in più spetta al mutuatario insolvente.

Diversa invece la procedura ordinaria: la banca in presenza di 7 rate saltate può rivalersi sull’immobile ma deve passare per il Tribunale il quale deve avallare e istruire la procedura esecutiva. I tempi sono lunghi, spesso il prezzo di vendita viene fortemente ribassato ma la terzietà della procedure è garantita da un organo giurisdizionale.

 

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enrico cinotti

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