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Mutui, boom di surroghe: cosa sapere per risparmiare

Boom di mutui e surroghe al top. Secondo i dati diffusi oggi dall’Abi nel 2015 i mutui per l’acquisto di immobili da parte delle famiglie hanno registrato un incremento annuo del +97% e i nuovi finanziamenti ipotecari hanno raggiunto un valore complessivo di circa 50 miliardi. Oltre un terzo delle nuove sottoscrizioni sono stati contratti di surroga ovvero la rottamazione del vecchio finanziamento e l’accensione di un altro presso una banca più conveniente di quella d’origine.

Quanto alla tipologia di finanziamenti erogati, l’Associazione bancaria ha precisato che, “i mutui a tasso variabile rappresentano, nell’intero 2015, il 42,8% delle nuove erogazioni complessive; nei mesi più recenti sono in forte incremento i mutui a tasso fisso che hanno raggiunto a dicembre 2015 i 2/3 delle nuove erogazioni, erano il 25% dodici mesi prima”.

“Chi tradisce, vince”

Non c’è dubbio che, grazie all’iniezione di liquidità della Bce, il mercato dei mutui sta vivendo una ripresa senza precedenti e che, anche a dispetto di solo un anno fa, ci sono tante occasioni di risparmio per i mutuatari. Mai come in questo momento “chi tradisce, vince”, ovvero chi surroga il proprio finanziamento ha molte possibilità di trovare condizioni migliori.

Ma conviene a tutti? E quali sono i consigli da seguire per non sbagliare? Il primo consiglio è andare a rivedere le condizioni di partenza del mutuo perchè spesso si tende a credere che non ci sono margini di convenienza per surrogare, perchè si ritiene che il mutuo è “giovane”. Invece non è così perchè a chi ad esempio ha sottoscritto il finanziamento tra il 2010 e il 2014 si apre una prateria di opportunità: paradossalmente, spiegano gli esperti, se si ha un variabile in questo momento si potrebbe trovare un tasso fisso più basso. Ma come funziona la surroga? E in cosa differisce dalla rinegoziazione o dal contratto di sostituzione?

Come avviene la surroga?

La surrogazione del mutuo, anche detta portabilità, è prevista dalla legge 40/2007, la famosa lenzuolata dell’allora ministro Bersani, e consente al mutuatario di sottoscrivere un nuovo mutuo con una nuova banca per estinguere quello originario. La vecchia banca non può opporsi e il nuovo finanziamento viene assistito dalla stessa ipoteca del precedente (occorre autenticare la dichiarazione di surroga dell’ipoteca). L’estinzione anticipata del mutuo non è gravata da penali e anche in futuro – secondo le rassicurazioni del governo – dovrebbe rimanere tale. Si era paventato il rischio di un ritorno alla penale mascherata da “indennizzo” per il finanziatore. La surroga consente di variare le condizioni del mutuo ma non la somma concessa.

In quanti giorni la banca deve perfezionare la portabilità?

La surroga deve avvenire entro un massimo di dieci giorni. L’articolo 27 quinquies della legge la legge n. 27 del 24 marzo 2012 ha accorciato i tempi della surroga che la vecchia legge 102 del 3 agosto del 2009 aveva fissato in 30 giorni. I dieci giorni decorrono dalla data in cui il cliente chiede alla nuova banca di acquisire, dall’istituto di provenienza, l’esatto importo del debito residuo. Resta confermato il diritto al risarcimento al mutuatario se la pratica non si perfeziona nei tempi previsti: se il vecchio istituto ostacola la pratica, dovrà pagare una penale pari all’1% del debito residuo.

La cancellazione dell’ipoteca è gratuita? Qual è l’iter da compiere?

Il mutuo si “chiude” con il pagamento dell’ultima rata e, sulla base della legge Bersani 40/2007, l’ipoteca si estingue automaticamente attraverso una comunicazione che la banca deve inviare alla Conservatoria dei Registri immobiliari. La cancellazione dell’ipoteca è gratuita per il mutuatario e avviene senza l’intervento del notaio.

È obbligatorio aprire un nuovo c/c?

No. Lo stabilisce la legge n. 27 del 24 marzo 2012, il cosiddetto decreto Liberalizzazioni del governo Monti, articolo 28 comma 3.

Può la banca impormi la sua polizza?

No. Qualora la banca condizioni l’accensione del mutuo alla sottoscrizione di una polizza (sulla vita o a protezione nel caso di perdita del lavoro, aggiuntiva rispetto alla classica “incendio e scoppio”) non può imporre il suo prodotto assicurativo: può presentare due prodotti al cliente il quale però è sempre libero di sottoscriverne uno, magari a condizioni migliori, che può trovare sul libero mercato. Il cliente ha tempo 10 giorni lavorativi dalla consegna dei preventivi della banca per individuare sul mercato la polizza più conveniente: in questo periodo di tempo, l’istituto non può modificare le condizioni contrattuali.

In cosa consiste la rinegoziazione?

È un nuovo patto tra banca e mutuatario con il quale si può variare il tasso, la sua entità e la durata del finanziamento ma non l’ammontare dello stesso. Prevista dalla legge 244/2007, la rinegoziazione consente di modificare il mutuo in essere senza spese e mediante una scrittura privata anche non autenticata dal notaio. La banca può però rifiutare la ricontrattazione del mutuo.

Cos’è un mutuo di sostituzione?

È un finanziamento ipotecario con il quale, cambiando banca o rimanendo nella stessa, si estingue il vecchio mutuo e se ne riaccende uno nuovo in cui è possibile anche aumentare la somma finanziata. In genere lo sceglie chi, oltre al mutuo, vuol ottenere della liquidità aggiuntiva. Si pagano i costi per l’accensione di un nuovo mutuo (istruttoria e perizia), l’imposta sostitutiva ed è necessario redigere un nuovo atto notarile. Se si cambia banca può essere necessario cancellare la vecchia ipoteca.

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enrico cinotti

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