CHIEDILO AL TEST

Mutui, tutto quello che c’è da sapere per scegliere bene

Chiedilo al Test è la sezione che tutti i mesi ospita le domande, i quesiti, le riflessioni, i dubbi dei nostri utenti e consumatori su un determinato argomento, e le risposte dei nostri esperti. Questo mese ci occupiamo di mutui, un argomento sempre di grande interesse. Su il Test in edicola questo mese, lo speciale con gli approfondimenti e i consigli per scegliere o cambiare (con la surroga) il mutuo e risparmiare sulla rata.

Di seguito le risposte ai principali quesiti sul tema.

 

Che cos’è il mutuo?

Il mutuo è un finanziamento, assistito da ipoteca, con una durata medio-lunga, in genere dai 5 ai 30 anni, che viene rimborsato con rate di importo costante o variabile. Il mutuo può essere richiesto per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile. L’intermediario in genere accorda un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile accertato con una perizia.

Quale tipo di tasso posso scegliere?

Nei mutui a tasso fisso, la rata rimane la stessa per tutta la durata del finanziamento e l’indice di riferimento è l’Irs. Non consente di beneficiare di eventuali riduzione dei tassi ed è consigliabile per chi teme l’aumento della rata e vuole essere certo dell’ammontare complessivo del debito da restituire. Una “sicurezza” che si paga visto che è un tipo di mutuo più caro del variabile.

Il mutuo a tasso variabile prevede invece rate che oscillano in base alla quotazione dell’Euribor, l’indice di riferimento. A parità di durata, i variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare e per questo sono consigliabili a chi può far fronte a rialzi della rata. Un tipo di mutuo variabile, poco diffuso, è quello “agganciato” al tasso Bce le cui variazioni dipendono dalle scelte monetarie di Francoforte. Un’altra variante del variabile è quella con il Cap, un “tetto” predeterminato in contratto sopra il quale, nonostante le oscillazioni Euribor, il tasso non potrà mai salire. È più caro del variabile puro.

Il mutuo a tasso misto consente invece di passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse o in base a certe condizioni indicate nel contratto.

Come si ottiene il tasso di interesse?

Il tasso di interesse, al di là della tipologia, si ottiene sommando l’indice di riferimento, l’Irs, l’Euribor o il Bce, con lo spread che è la componente di guadagno della banca.

La rata da cosa è composta?

La rata, in genere mensile, è composta da una quota di interessi e una quota di capitale. Il peso dell’una o dell’altra componente dipende dal piano di ammortamento del mutuo. Il più diffuso, quello alla francese, anche molto criticato e spesso sanzionato nelle aule di tribunale, prevede che nella prima metà del finanziamento, la quota interessi sia più “pesante” di quella capitale.

Quanto deve “pesare” una rata?

È consigliabile che la rata non superi mai un terzo del proprio reddito disponibile.

Oltre agli interessi quale altro tipo di spese sono previste?

Alla sottoscrizione si paga l’imposta sostitutiva dello 0,25% se il mutuo è finalizzato all’abitazione principale, il 2% negli altri casi. Il mutuatario deve poi far fronte alle spese di istruttoria e perizia, versare la parcella notarile, pagare periodicamente il premio assicurativo e la commissione per l’incasso rata laddove previsto. In presenza di ritardi, si applicano poi gli interessi di mora. Il costo complessivo del mutuo è indicato dall’Isc.

È obbligatorio aprire un nuovo c/c?

No. Lo stabilisce la legge n. 27 del 24 marzo 2012, il cosiddetto decreto Liberalizzazioni del governo Monti, articolo 28 comma 3.

Può la banca impormi la sua polizza?

No. Qualora la banca condizioni l’accensione del mutuo alla sottoscrizione di una polizza (sulla vita o a protezione nel caso di perdita del lavoro, aggiuntiva rispetto alla classica “incendio e scoppio”) non può imporre il suo prodotto assicurativo: può presentare due prodotti al cliente il quale però è sempre libero di sottoscriverne uno, magari a condizioni migliori, che può trovare sul libero mercato. Il cliente ha tempo 10 giorni lavorativi dalla consegna dei preventivi della banca per individuare sul mercato la polizza più conveniente: in questo periodo di tempo, l’istituto non può modificare le condizioni contrattuali.

In cosa consiste la rinegoziazione?

È un nuovo patto tra banca e mutuatario con il quale si può variare il tasso, la sua entità e la durata del finanziamento ma non l’ammontare dello stesso. Prevista dalla legge 244/2007, la rinegoziazione consente di modificare il mutuo in essere senza spese e mediante una scrittura privata anche non autenticata dal notaio. La banca può però rifiutare la ricontrattazione del mutuo.

Cos’è un mutuo di sostituzione?

È un finanziamento ipotecario con il quale, cambiando banca o rimanendo nella stessa, si estingue il vecchio mutuo e se ne riaccende uno nuovo in cui è possibile anche aumentare la somma finanziata. In genere lo sceglie chi, oltre al mutuo, vuol ottenere della liquidità aggiuntiva. Si pagano i costi per l’accensione di un nuovo mutuo (istruttoria e perizia), l’imposta sostitutiva ed è necessario redigere un nuovo atto notarile. Se si cambia banca può essere necessario cancellare la vecchia ipoteca.

Come avviene la surroga?

La surrogazione del mutuo, anche detta portabilità, è prevista dalla legge 40/2007, la famosa lenzuolata dell’allora ministro Bersani, e consente al mutuatario di sottoscrivere un nuovo mutuo con una nuova banca per estinguere quello originario. La vecchia banca non può opporsi e il nuovo finanziamento viene assistito dalla stessa ipoteca del precedente (occorre autenticare la dichiarazione di surroga dell’ipoteca). L’estinzione anticipata del mutuo non è gravata da penali e anche in futuro – secondo le rassicurazioni del governo – dovrebbe rimanere tale. Si era paventato il rischio di un ritorno alla penale mascherata da “indennizzo” per il finanziatore. La surroga consente di variare le condizioni del mutuo ma non la somma concessa.

In quanti giorni la banca deve perfezionare la portabilità?

La surroga deve avvenire entro un massimo di dieci giorni. L’articolo 27 quinquies della legge la legge n. 27 del 24 marzo 2012 ha accorciato i tempi della surroga che la vecchia legge 102 del 3 agosto del 2009 aveva fissato in 30 giorni. I dieci giorni decorrono dalla data in cui il cliente chiede alla nuova banca di acquisire, dall’istituto di provenienza, l’esatto importo del debito residuo. Resta confermato il diritto al risarcimento al mutuatario se la pratica non si perfeziona nei tempi previsti: se il vecchio istituto ostacola la pratica, dovrà pagare una penale pari all’1% del debito residuo.

La cancellazione dell’ipoteca è gratuita? Qual è l’iter da compiere?

Il mutuo si “chiude” con il pagamento dell’ultima rata e, sulla base della legge Bersani 40/2007, l’ipoteca si estingue automaticamente attraverso una comunicazione che la banca deve inviare alla Conservatoria dei Registri immobiliari. La cancellazione dell’ipoteca è gratuita per il mutuatario e avviene senza l’intervento del notaio.

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carla tropia

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